不動産売買、同族・関係会社間の不動産取引における不動産鑑定についてのご案内です。

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不動産売買、同族・関係会社間の不動産取引における不動産鑑定
不動産売買、同族・関係会社間の不動産取引における不動産鑑定

不動産売買、同族・関係会社間の不動産取引、隣接土地取引、借地・底地の売買時など、中立な専門家による不動産鑑定を活用して、納得できる取引を。

不動産売買前の物件調査・市場調査

不動産売買活動に先立ち不動産鑑定を行うことで、事前に物件情報や市場情報の収集整理、適正価格水準の把握をして取引に臨めます。また、購入検討者への情報提供資料として、情報量の充実した物件資料としてもご利用いただけます。

不動産取引事例の価格には、近接・類似する物件でありながらも、成約価格に大きな差が見られることがあります。この差は、売り急ぎなどの取引当事者の個別的事情によるもののほか、価格判断のための情報が十分でなかったことも考えられます。

不動産鑑定では、周辺取引事例価格などの市場情報の収集を行うほか、評価過程では対象不動産の物件調査(街路、交通、環境、行政、画地、建物等)を行い、周辺の標準的な物件に対する対象不動産の個別性を把握し、価格へ与える影響を分析して評価に反映いたします。成果品として提出する不動産鑑定評価書には、市場の情報、対象不動産の情報から鑑定評価額決定に至るまでの評価過程が記載されております。

特に、特殊な画地や中古建物、借地権など個別性が強い物件で、一般的な相場とは異なる価格判断が必要な場合に有効です。

ご活用事例
  • 法人所有の不動産について、役員会や理事会での売買価格を決める際の検討用資料として。
  • 購入検討中の中古建物の価格判断のため、不動産鑑定を利用したところ、建物が違反建築であり、違反建築である点を反映した価格が求められた。
  • 不動産仲介業者を介さない当事者間の不動産取引前に不動産鑑定を行ったところ、敷地上空の高圧線下部分は建築できない土地であって、一部建築不可能な土地である点を反映した価格が求められた。
  • 好不況時などの価格変動が大きい時期の売買の参考として。
  • 人気があり需要の旺盛な地域、もしくは需要が低迷していると思われる地域での売買の参考として。

同族・関係会社間の不動産取引時の適正価格証明

親子・親族間、社長・会社、関連会社間で不動産売買・交換を行う際に、当事者同士の都合で取り決めた不動産価格が時価と乖離している場合、後々税務上の問題となるおそれや、債権者・株主の利益を害するおそれがあります。適正な不動産価格の証明である不動産鑑定評価書を備えておけば、安心して取引を行うことが可能です。

同族間で建物と敷地のうち、建物部分のみ・土地部分のみを売買する場合の鑑定評価にも対応いたします。
また、売買後に同族間で地代・家賃を新規設定する場合の適正な賃料評価も承ります。

弊社専任不動産鑑定士の実績の豊富な案件で、会計、税務顧問様からのご依頼も数多く承っております。土地・建物の既存の所有関係と売買部分によって評価類型も異なってきますが、打合せから提出後のサポートまで一貫して丁寧、確実に対応いたします。

ご活用事例
  • 関連会社間で事業用不動産売買を行う前に不動産鑑定を行った。後に税務調査が入った際に、不動産鑑定評価書を提出して適正な取引であることを証明した。
  • 社長・同族会社で土地・建物を別々の名義で所有し、土地の無償返還届出を行っているケースで、建物を土地所有者に売却するため、建物部分を鑑定した。
  • 同族間で道路に面していない特殊な画地を売買するため。
  • 土地共有、建物区分所有関係に、第三者の共有関係も入り組み、権利関係の複雑な不動産の持分の売買のため。
  • 同族間で賃貸アパートなど収益用不動産を売買する時の適正価格証明のため。
  • 兄弟間で使用貸借関係にある土地売買のために、更地としての価格を鑑定。
  • 同族間で建物を共有している共有持分の売買のため。
  • 関連会社間で不動産賃貸借を行う際に適正賃料を鑑定した。

隣接地の売買時

隣接する土地の所有者間での売買の際に、売買後に一体となった土地の形状や道路の接面状況が改善する、または画地規模がまとまって高層建物の建築が可能になるなどの効果により、一体地の価値が向上する場合があります。

不動産鑑定では、併合前の各土地の価格、一体地の価格の3つの画地を評価し、一体になることによる増分価値を把握・各土地に配分計算し、隣地売買を行う場合の当事者同士における妥当な価格(限定価格といいます)を評価いたします。

無道路地A所有者が隣接する通路B土地を買収する(買収後の一体画地C土地)
評価額
A土地単独(無道路地) 2,000万円
B土地単独(通路部分) 500万円
C土地(A+B土地、道路に接道した不整形地) 4,000万円
増分価値(C-B-A) 1,500万円
B土地への増分価値の配分額(例:買入限度額比) 545万円
A土地がB土地を併合する場合のB土地の評価額
(B土地単独の価格+B土地への増分価値の配分額)
1,045万円
B土地は単独での評価額は500万円となるが、A土地と一体となったC土地の価格は4,000万円で一体となることにより1,500万円の増分価値が発生する。B土地に増分価値の配分を行い、A土地がB土地を併合する場合の評価額は1,045万円となる。
ご活用事例
  • 建築基準法の道路に接道していない土地の通路確保売買のため。
  • 幹線道路沿いの土地と背後面の土地の一体化売買のため。
  • 隣接地をまとめて双方の所有者が共同で一体地として売買する場合の各土地への配分額・割合査定のために不動産鑑定士の意見書を取得した。

借地権・底地売買時

借地権、底地(土地の所有権)の売買では、相続税路線価の借地権割合などの目安がありますが、個別の借地契約の内容等(権利種類、地代、契約目的、期間、地上建物、登記、一時金)によって、一律的な価値判断があてはまらない場合があります。
不動産鑑定評価では、個別の契約内容を確認し、地域の取引慣行、対象借地権の個別性、経済的利益を反映した価格を評価いたします。

また、借地人と土地所有者の当事者間で借地権付建物・底地を売買する場合、完全所有権になることで、一般的に土地全体の所有権価格は、単独の借地権と底地のそれぞれの評価額の合計より高くなります。鑑定評価では、借地権価格、底地価格、所有権価格を評価し、増分価値を把握・配分し、借地人・土地所有者の間で売買をする場合の当事者同士における妥当な評価額(限定価格といいます)を評価いたします。

また、更新料、譲渡承諾料などの一時金の価格調査報告書も承ります。

ご活用事例
  • 一律的な路線価の借地権割合では評価が難しい個別性の強い借地(建物登記がない。地代が高い。一時金の授受がない。建て替えが近い。)について鑑定評価を行った。
  • 借地人の底地買い取り、土地所有者の借地権買い取りのため。
  • 借地の譲渡承諾料について、借地人・土地所有者で協議をするため、不動産鑑定士の意見書を取得した。

随時ご相談をお受けしています。どんなことでもお気軽にご連絡下さい。随時ご相談をお受けしています。どんなことでもお気軽にご連絡下さい。

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